La nuova cedolare secca “commerciale”
Premessa,
Il contratto di locazione a cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo che si applica ad alcune tipologie di contratti.
Fino all’anno d’imposta 2018 la cedolare secca era esercitabile, su opzione del proprietario persona fisica, esclusivamente:
per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione,
e nei confronti di conduttori persone fisiche non agenti nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo
La Legge di Bilancio 2019
– articolo 1, comma 59, L 145/2018 – ha esteso il campo di applicazione della cedolare secca introducendo la possibilità di applicazione, ad alcuni tipi contratti di locazione commerciale.
“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento.
Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
Profilo sostanziale,
viene introdotta l’applicabilità della cedolare secca al 21% ai contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, ed alle relative pertinenze locate congiuntamente.
Pertanto, nell’ambito dello stesso contratto possono essere locate congiuntamente all’unità immobiliare C/1 principale, alcune pertinenze di questa quali, ad esempio, immobili di categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito), oppure di categoria catastale C/6 (stalle, scuderie e rimesse) o di categoria catastale C/7 (tettoie).
Le pertinenze, facenti parte del contratto, diverse dall’unità immobiliare principale, non vanno considerate nel calcolo della superficie (600 mq).
Profilo soggettivo,
riguarda solo le persone fisiche proprietarie delle unità immobiliari (C/1) produttive di redditi fondiari, sfera privata.
Infatti, la cedolare secca è un regime opzionale non utilizzabile da parte di soggetti, persone fisiche e non, che concedono in locazione l’immobile nell’ambito della loro attività d’impresa.
Profilo operativo,
la cedolare secca “commerciale” si applica tassativamente ai contratti di locazione commerciale stipulati nel corso del 2019 (attenzione non per quelli stipulati “a decorrere dal 1° gennaio 2019”) e quelli che saranno conclusi a partire dal 1° gennaio 2020 in poi.
L’opzione della cedolare può essere applicata relativamente a qualsiasi attività esercitata dal conduttore nell’immobile (commerciale, artigianale ecc.).
L’imposta si applica nella misura dell’aliquota ordinaria del 21%, calcolata sul 100% del canone di locazione stabilito nel contratto di locazione.
Non prevista possibilità di usufruire di aliquote agevolate (quella del 10%, ad esempio) in ragione della patti/accordi territoriali relativi al sito dove è ubicato l’immobile.
Profilo antielusivo,
la nuova cedolare secca per unità immobiliari commerciali “non si applica ai contratti di locazione che siano stipulati nel 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018, risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
Il legislatore, con l’introduzione della nuova norma, ha intesto sottolineare che, il contratto di locazione commerciale stipulato nel corso del 2019, deve essere “nuovo”, stipulato con un nuovo soggetto, proprietario o locatario, in alternativa anche tra lo stesso locatore e locatario relativamente, però, ad un diverso immobile, sempre di categoria catastale C/1.
Per i soggetti che avevano posto in essere contratti successivamente data del 15 ottobre 2018, al fine di poter aderire al nuovo regime ti tassazione, potevano risolvere il contratto, in modo consensuale per stipularne uno nuovo nel corso del 2019 alle stesse condizioni e requisiti (medesimo locatario e medesimo immobile di categoria catastale C/1).
